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雅居乐以销定产提出来释放了怎样的信号?

8月18日,雅居乐发布了中期业绩报告并于同期召开了线上业绩发布会。“公司有信心完成今年1500亿元的销售目标。”在此次的发布会上,雅居乐集团副总裁潘智勇直言,无论市场变化如何,年初制订的销售计划将会顺利执行,不会有所调整。

但北京商报记者注意到,雅居乐在此次业绩会上却“更新”了2021年开发计划。据雅居乐集团副总裁王海洋介绍,2021全年雅居乐预计开发面积2676万方米,其中新开工面积为808万方米,竣工面积为870万方米,较去年增长21.7%。

“更新”后的开发计划中,新开工面积较年初减少了约60万方米。对此,王海洋回应称,新开工面积会随市场变化进行动态调整,雅居乐坚持“以销定产”的推盘节奏。

这应该是第一次有房企在业绩会上明确提出“以销定产”。而在楼市下行的大趋势下,雅居乐的“以销定产”也似乎来的恰如其分。

以销定产,涉及了开发商投资、拿地、开工等诸多环节,如此明确地提出来释放了怎样的信号?

同策研究院资深分析师肖云祥称,土地在出让时就会有开发周期的规定,“以销定产”只不过是“前松后紧”还是“前紧后松”的问题,需要统筹规划。当前市场下行、融资收紧,对于房企而言以销定产在降低成本的同时,也能够控制自身的风险,企业可根据自身的情况选择是否采用该策略。

“实际上房地产行业‘以销定产’的方式此前就有过,只不过不公开,主要是在市场压力较大的情况下,以收定支的做法。”肖云祥称,“以销定产”的策略,还会影响到投资策略,因此“以销定投”也存在操作可能。新的市场形势下,房企纷纷筑牢“安全”护城河,回归到稳健策略,房地产开发也开始出现“两极反转”。

地产分析师严跃进则表示,“以销定产”也还是一个理想模式,销售市场行情变化多端,若是企业经营围绕此类销售的预测进行产品开发,那么往往会比较被动。因为销售数据变化很快,但要据此形成供应数据,则是需要时间的。而当供应量上来后,可能市场本身又开始降温了。类似工作甚至会影响销售和投资节奏。

站在房企角度,“以销定产”模式下,也要防范营销人员和投资人员拖沓工作的现象,因为这样的话,可能大家把业绩不好归咎于外部行情差等原因。一定程度上可能会影响到销售进度,这样也会造成业绩目标完成面临压力。

房地产行业正在挤“泡沫”,各大房企也感受到寒意,拿地策略、融资策略,均出现明显变化。

恰如雅居乐的打法,各大房企也多聚焦热点区域和热点城市,意在降低未来销售风险。贝壳研究院数据显示,从历年TOP50房企取地情况来看,2021年上半年住宅用地取地规划建面低于2018年以来历年同期水,同比2020年上半年下降18个百分点,下降幅度高于全国水,但成交金额同比历年同期达到最高值,比2020年同期增长9%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫称,一方面受制于融资压力,另一方面也受制于土地获取难度系数增加,“以销定产”也有了合理的“生存”空间。按照理想状态,如果房企普遍采用这种策略,讲究“收支”均衡,这还会进一步促进房价趋于稳。

房企“三线四档”、银行金融机构“两集中”以及土地市场集中供地,去年下半年以来多次对房地产市场的管理政策,正在加速房地产行业变革的步伐。2021年1-7月,房企境内外债券融资累计约6428亿元,较2020年同比下降13%,累计增速达2018年后低点。

(记者 卢扬 王寅浩)


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